淺談民法典物權(quán)編中抵押權(quán)的追及效力
發(fā)布日期:2020/10/9 11:18:54 | 瀏覽次數(shù):11371 來源:徐詩陽/集團辦公室抵押權(quán)的追及效力是指抵押物因轉(zhuǎn)讓或者其他原因而發(fā)生所有權(quán)人變動時，抵押權(quán)不受影響，依然附著于該物而存在，當債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人仍可對抵押物行使抵押權(quán)。用通俗的話來說就是：當房屋被抵押給銀行后，房屋所有者可不經(jīng)銀行同意將房屋自由轉(zhuǎn)讓，銀行對轉(zhuǎn)讓后的房屋仍然享有抵押權(quán)，當債務(wù)人不能償還借款時，銀行可以行使對房屋的抵押權(quán)，通過拍賣房屋優(yōu)先受償所得價款。
一、抵押權(quán)追及效力的舊規(guī)和新規(guī)
舊規(guī)：現(xiàn)行的《中華人民共和國物權(quán)法》第191條規(guī)定：抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部份歸抵押人所有，不足部份由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。
根據(jù)以上條款，抵押人（所有人）未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。在現(xiàn)實中往往出現(xiàn)一個很大價值的房產(chǎn)上有一個金額很小的抵押權(quán)，例如市場價值為500萬元的房屋，可能僅因為所有權(quán)人需要向銀行借款100萬元而被抵押給銀行。被抵押的房屋由于《物權(quán)法》191條的規(guī)定，喪失了在市場上自由流通的資格，如所有權(quán)人需要轉(zhuǎn)讓該房屋，需要銀行同意，銀行在房屋所有權(quán)人還清借款后，再注銷抵押登記，該房屋才能在市場上自由流通。實踐中，賣房人、買房人以及銀行，在此事項上耗費的人力、物力及金錢是巨大的，無形中消耗了許多社會資源。
為了提高物的流通效率，簡化交易程序，促進市場流通，《民法典》物權(quán)編對抵押物的追及效力設(shè)置了與前差異較大的條款�！睹穹ǖ洹返�406條第一款規(guī)定：抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。此條款明確了兩點：一是允許抵押財產(chǎn)自由轉(zhuǎn)讓；二是抵押權(quán)“不受影響”。
在《民法典》406條的規(guī)定下，房屋所有權(quán)人將房屋抵押給銀行后，可不經(jīng)銀行同意，將房屋轉(zhuǎn)讓給其他人，但是銀行仍然享有對房屋的抵押權(quán)，一旦銀行的借款未能清償，銀行可將房屋拍賣、變賣，并從中優(yōu)先受償。如此，被抵押的房屋獲得了在市場上自由流通的資格。
二、新規(guī)出臺后的影響
《民法典》在抵押權(quán)的追及效力的條款設(shè)置上，完全顛覆了此前《物權(quán)法》的規(guī)定，對我們的生活和工作有較大的影響，有幾個方面需要注意：
（一）二手房買賣中的贖樓業(yè)務(wù)可能縮減。以往在二手房買賣中，因未經(jīng)銀行同意，不得轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，往往需要買方先墊付資金給賣方，賣方將資金還清銀行貸款，銀行注銷抵押登記后，再將房屋轉(zhuǎn)讓給買方，買方再將該房屋重新給銀行辦理抵押登記。這里有兩個風險：一是賣方如果還有其他債務(wù)，在房屋被解除抵押后，可能會遭到法院查封或者凍結(jié)，買方會出現(xiàn)“財房兩空”的情況；二是賣方在贖回樓后，由于在辦理房產(chǎn)登記前，房屋登記的所有人還是賣方，若此時賣方一房二賣，也會造成買方“血本無歸”。
《民法典》在明年1月1日生效后，由于房屋可以自由轉(zhuǎn)讓，但銀行對房屋的抵押不受影響，因此可以省去“贖樓”、“再抵押”的過程，可將房屋直接過戶轉(zhuǎn)讓，大大減少交易環(huán)節(jié)和成本，同時減少交易的風險。
（二）買方會買到一個權(quán)利有瑕疵的標的物。以往我們在合同審查中，對于價值較高物品所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，會有專門條款設(shè)置“賣方”需保證所交易標的權(quán)利完整，不存在其他第三方在此物上包括擔保物權(quán)在內(nèi)的任何權(quán)利。對于不動產(chǎn)來說，任何抵押均需登記，買方在交易時可以通過公開的信息查詢渠道對不動產(chǎn)做“背調(diào)”，但對動產(chǎn)來說，由于買受人無法從權(quán)利外觀辨識該動產(chǎn)是否設(shè)定抵押權(quán)，倘若獲得所有權(quán)之后仍要承受抵押權(quán)負擔，則風險過于巨大。
（三）抵押權(quán)人追及效力的限制�！睹穹ǖ洹�406條雖給予了抵押權(quán)人的追及效力，但《民法典》403、404條對動產(chǎn)抵押做了限制：一、以動產(chǎn)抵押的（不論是否登記），不得對抗正常經(jīng)營活動中已經(jīng)支付合理價款并取得抵押財產(chǎn)的買受人；二、未登記的動產(chǎn)抵押物不得對抗善意第三人。
上述條款何解？舉兩個例子：一個珠寶商為了買特力大廈的一個商鋪，將其所有的珠寶、黃金等產(chǎn)品原料或半成品抵押給特力，且該抵押已辦理了抵押登記，該珠寶商將其中部分珠寶通過其正常銷售賣給了消費者，消費者已支付了合理的價格并取得了該珠寶，則特力對賣出的該部分珠寶不享有抵押權(quán)；特發(fā)小貸給某人提供借款，借款人將其名下高檔車抵押給小貸，但未辦理抵押登記。后該借款人將高檔車以合理的市場價格轉(zhuǎn)賣給了第三人，特發(fā)小貸喪失了對該高檔車的抵押權(quán)，只能要求借款人提供其他抵押物或要求其提前還款。
《民法典》物權(quán)編對抵押權(quán)的新規(guī)定對我們今后的生活和工作有很大影響，提前了解和掌握《民法典》相關(guān)條款，可以最大程度避免風險。